ERHVERV // ANALYSE – Det højt besungne og mere end 200 år gamle danske realkreditsystem med enhedspriser er i fare, hævder Nykredit, der forudser, at vi får et A- og B-hold på markedet for boligfinansiering. Bankerne afviser. En kommission skal løse problemet, siger Forbrugerrådet, der ikke vil tage parti i den betændte sag. Striden kan blive en tung sag for den næste regering, skriver erhvervsjournalist Carsten Steno.
”Vi skal hæve os op i helikopteren og få nedsat en kommission, der kan se på, hvordan den samlede danske boligfinansieringsmodel kan fungere bedst muligt.”
Så langt kan man få forbrugernes repræsentant, cheføkonomen i Forbrugerrådet Morten Bruun Pedersen, til at gå, når POV International beder ham om at kommentere en af de mest sprængfarlige debatter i den finansielle sektor i årevis – nemlig debatten om, hvorvidt den højt besungne danske realkreditmodel, som p.t. finansierer danske boliger for op mod 2.000 mia. kr., er i fare for at vælte.
Har Nykredit og Forenet Kredit ret i advarslen om et A- og B-hold på boligmarkedet? Eller er de blot ude på at forsvare deres egen stadig dominerende, men måske på sigt vigende realkreditforretning?
Debatten har nu stået på i godt halvanden uge. Foreløbig har den væltet formanden for Finans Danmark, bankernes og realkreditinstitutionernes forening, Michael Rasmussen fra Nykredit. Ganske vist trak han sig formelt selv. Men det var han sandsynligvis nødt til, for den øvrige top i Finans Danmark anført af Danske Banks topchef Carsten Egeriis, der nu efterfølger Michael Rasmussen på posten som konstitueret formand, havde mistet tilliden til ham.
Personopgøret lader vi ligge. Det, der står på spil, er vigtigere: fremtiden for dansk boligfinansiering. Debattens udfald kan få betydelige samfundsmæssige konsekvenser og lander sandsynligvis tungt på politikernes bord, når der igen dannes en regering.
Realkredit bygger på solidaritet
Udgangspunktet for debatten er, at de såkaldte prioritetslån formidlet gennem banker udgør en stigende andel af den samlede danske boligfinansiering, som hidtil i overvejende grad er sket gennem realkreditlån. Dermed adskiller boligfinansieringen herhjemme sig fra næsten alle andre lande i verden, hvor boliger finansieres gennem lån formidlet af banker.
Det unikke danske system med realkredit er 229 år gammelt og adskiller sig fra et banklån ved, at lånet er finansieret gennem udstedelse af obligationer via et realkreditinstitut, som har sikkerhed for lånet ved pant i ejendommen. Prisen og dermed renten på lånet bestemmes af markedskursen på obligationerne og ikke af banken. Hele renterisikoen bæres af investorerne. Prisen på realkreditlån er altså gennemsigtig og i princippet ens, hvad enten man er velhaver fra Hellerup eller gennemsnitsdansker fra Herlev.
Bankerne fremhæver bl.a., at realkredit stadig er langt den mest dominerende låneform. De peger samtidig på, at det allerede i dag i praksis er svært at få realkreditlån til visse typer boliger i udkantsområder
Prisen på realkreditlån afhænger af investorernes tillid til systemet. Den tillid afhænger igen af, at kundemassen er bredt sammensat af velhavende og mindre velhavende kunder. Systemet bygger på en form for solidaritet mellem låntagerne, selvom de ikke juridisk kautionerer for hinanden.
Prioritetslånet udfordrer modellen
Prioritetslånene udgør skønsmæssigt 15 pct. af den danske boligfinansiering. De adskiller sig fra realkreditlånene ved at være udstedt af en bank, som typisk finansierer lånene relativt billigt ved indlån fra bankens kunder i en kombination med obligationer og korte, billige lån på kapitalmarkedet. Vilkårene forhandles individuelt. Jo mere velhavende du er, jo bedre betingelser.
Mange prioritetslån kan sammenlignes med en kassekredit. Du betaler kun renter af det beløb, du trækker på kreditten. Og det kan være en fordel – især for personer, der har store og svingende indtægter og derfor i perioder har mange penge stående på kontoen. Bankerne, ikke mindst Danske Bank, har i de senere år markedsført prioritetslånene ret aggressivt, hvilket hænger sammen med, at de har en god indtjening på dem. Ifølge Dagbladet Børsen, hvor debatten begyndte, udgør prioritetslånene op mod halvdelen af de boliglån, som Danske Bank-koncernen, der også omfatter realkreditinstituttet Realkredit Danmark, formidler.
Vælter systemet?
Her opstår problemet. Hvis balancen mellem prioritetslån og realkreditlån fremover forskubber sig yderligere til fordel for prioritetslån, risikerer realkreditten at stå tilbage med en svagere kundegruppe. Dermed forøges denne gruppes omkostninger ved finansiering af boliger. Ifølge kritikerne – herunder Nykredits koncernchef Michael Rasmussen og den forening, som ejer Nykredit, Forenet Kredit – er risikoen, at vi får et A- og B-hold på markedet for boligfinansiering. Det kan gå ud over sammenhængskraften i samfundet og måske især ramme boligfinansieringen i landets yderområder.
De har derfor i et notat, som Dagbladet Børsen har gengivet, bedt politikerne gribe ind med en regulering, der begrænser udbredelsen af prioritetslån. Disse lån udstedes af bankerne, der fuldstændig afviser Nykredits bekymringer. De er blevet så rasende på Nykredit, at den finansielle sektors organisation, Finans Danmark, trues af splittelse.
Bankerne fremhæver bl.a., at realkredit stadig er langt den mest dominerende låneform. De peger samtidig på, at det allerede i dag i praksis er svært at få realkreditlån til visse typer boliger i udkantsområder, fordi de er svære at sælge igen. Her kan et prioritetslån, der i højere grad afspejler gensalgsrisikoen, måske være en mulighed, selvom renten vil blive høj. Desuden understreger de, at prioritetslånene i mange tilfælde kan give kunderne større fleksibilitet set over et livsforløb. Og så mener de i øvrigt ikke, at politikerne skal blande sig i den frie konkurrence om boliglån.
Alle har interesser på begge sider
For at komplicere sagen yderligere hører det med, at banker som Danske Bank, Nordea og Jyske Bank, der alle har prioritetslån på hylderne, også har egne realkreditinstitutter.
Omvendt driver Nykredit-koncernen med aflæggeren Totalkredit også bank. Desuden har Nykredit via Totalkredit et tæt samarbejde med landets mindre banker og sparekasser, som er organiseret i brancheforeningen Lokale Pengeinstitutter. De får gode provisioner af at formidle realkreditlån fra Totalkredit.
Debattens aktører har således et ben i hver lejr, selvom realkreditbenet relativt set vejer tungest i den foreningsejede Nykredit-koncern.
Får vi et A- og B-hold?
Har Nykredit og Forenet Kredit ret i advarslen om et A- og B-hold på boligmarkedet? Eller er de blot ude på at forsvare deres egen stadig dominerende, men måske på sigt vigende realkreditforretning? Og hvad er bedst for forbrugerne?
Forbrugerrådets cheføkonom vil som nævnt ikke tage parti, når han svarer POV International.
”Vi mener, det danske realkreditsystem har tjent danskerne godt i mange år, men vi går ikke ind i en produktdiskussion. For nogle forbrugere kan et prioritetslån være en fordel, men det skal ikke udvikle sig sådan, at realkreditsystemet ikke kan fungere. Vi ønsker et system, hvor de to låntyper kan leve side om side. Og hvordan vi sikrer det i fremtiden, må vi have et ekspertudvalg eller en kommission til at give os nogle bud på. Det går ikke, at vi på dette område graver os ned i skyttegrave,” siger Morten Bruun Pedersen til POV International.
Læs mere af erhvervsjournalist Carsten Steno her.
POV Overblik
Støt POV’s arbejde som uafhængigt medie og modtag POV Overblik samt dagens udvalgte tophistorier alle hverdage, direkte i din postkasse.
- Et kritisk nyhedsoverblik fra ind- og udland
- Indsigt baseret på selvstændig research
- Dagens tophistorier fra POV International
- I din indbakke alle hverdage kl. 12.00
- Betal med MobilePay
For kun 25 kr. om måneden giver du POV International mulighed for at bringe uafhængig kvalitetsjournalistik.
og