BOLIGMARKED // KOMMENTAR – ”Boligmarkedet viser igen tegn på overophedning. Hvornår springer boblen?” spørger nationaløkonom Kim Paulsen. I København ligger priserne nu langt over 50.000 kroner pr. kvadratmeter, og forholdet mellem værdi og virkelighed er for længst bristet. Hvis politikerne fortsat lader stå til, risikerer uligheden at stige – og boblen at briste hårdere end før.
Dette indlæg er udtryk for skribentens holdning. Alle holdninger, som kan udtrykkes inden for straffelovens og presseetikkens rammer, er velkomne, og du kan også sende os din mening her.
Sidst boligpriserne væltede (kortvarigt), var i 2022 i forbindelse med afmatningen efter corona-pandemien. Og ved den seneste rigtige, alvorlige boligboble i Danmark ”væltede” priserne i årene 2007/2008 voldsomt i forbindelse med finanskrisen.
Et kig på den aktuelle situation på ejerboligmarkedet i de største byer viser priser, der i særdeleshed i København meget let kommer langt over 50.000 kr. pr. kvm. for ejerlejligheder. Boligmarkedet viser igen tegn på overophedning. Hvornår springer boblen?
Københavns marked mister jordforbindelsen
En stor andel af de handlede boliger er mere end 50 år gamle. En blot 20 år gammel bil er enten allerede skrottet eller sælges til uhørt lave priser, fordi der er konkurrence på markedet for brugte biler. Der er en naturlig sammenhæng mellem markedsværdi, brugsværdi og pris.
Boligejerne med høj anciennitet på boligmarkedet kan således glæde sig over kæmpe kapitalgevinster. De er ovenikøbet i hovedreglen helt fri for beskatning ved salg
På det københavnske ejerboligmarked stiger boligpriserne med rekordfart, og der er ikke længere et naturligt forhold mellem boligens tekniske data, alder og salgspris. Boligen er i modsætning til bilen nemlig et såkaldt immobilt gode, der bl.a. er kendetegnet ved ejendomsmæglernes mantra om beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed samt i København én skatteyderbetalt udbygning af infrastrukturen i hovedstaden med metro og letbane.
Urbanisering, udbud og politik
Knaphedsfaktoren er særlig udtalt i København og betyder, at udbuddet af nye boliger på kort sigt har meget svært ved at tilpasse sig til ændringer i boligefterspørgslen i Storkøbenhavn, medmindre politikerne i København søsætter et gigantisk program for nybyggeri af boliger, men det tror ingen vist på. Urbaniseringstendensen fra land til by er fortsat en drivende faktor bag de stigende priser.
Ifølge den populære kilde boligsiden koster en ejerlejlighed i København by i gennemsnit godt 65.000 kroner pr. kvm. Et hurtigt overblik over udviklingen inden for de forskellige ejendomskategorier og geografiske beliggenheder kan ses her.
En typisk ejerlejlighed på 100 kvadratmeter i København løber således nemt over 6,5 millioner kroner. Historisk er priserne siden 1992 for denne kategori og beliggenhed steget med rundt regnet 1.000 procent. I eksemplet fra før ville prisen på samme bolig i 1992 have været mindre end 700.000 kroner.
Boligejerne med høj anciennitet på boligmarkedet kan således glæde sig over kæmpe kapitalgevinster. De er ovenikøbet i hovedreglen helt fri for beskatning ved salg. Det er et politisk paradoks, da gevinsterne i høj grad trylles frem uden, at ejeren skal arbejde ret meget eller betale ret meget for det. Moralen er jo ellers, at vi skal arbejde hårdt og meget for at gøre os fortjent til belønning. Så noget må være ravruskende galt, når der årligt uddeles en gaveregn af skattefrie kapitalgevinster til veletablerede boligejere.
Glæden blandt boligejere med høj anciennitet er svær at genkende hos førstegangskøbere i København. Førstegangsydelsen – som typisk er 20 % kontant af købsprisen med tillæg af ydelsen over 30 år, på et realkreditlån på 80 % af købsprisen – er så voldsom en økonomisk barriere, at personer og familier med almindelige indkomster er mere eller mindre ekskluderet fra boligfesten.
Hvordan kan priserne så blive ved med at stige i København, når mange ganske almindelige mennesker ikke har råd til en ejerbolig? Det er der mange årsager til. Lad mig af pladshensyn begrænse mig til at pege på et par af de væsentligste bag den eksplosive udvikling i boligpriserne i de store byer.
Renter, kredit og voksende ulighed
Den økonomiske ulighed er vokset dramatisk siden 1992, hvor dereguleringen af økonomien og neoliberalismen i den økonomiske politik for alvor fik fat i Vestens økonomier.
Boligprisernes (måske overraskende) store stigning kan holdes oppe af stigende ulighed, som i den grad har begunstiget den rigeste andel af befolkningen, fordi de pr. automatik er blevet meget mere velpolstret formuemæssigt. Denne del af befolkningen har i dag økonomisk kapacitet til selv at købe meget dyrt, men også til at give forskud på arven til næste generation, deres forholdsvis, meget mindre formuende børn. Dette fænomen er velkendt i København.
Alligevel nærmer vi os et tipping point, når boligpriserne er kommet så højt op, som de er lige nu
Rentens strukturelle fald fra 1980’erne til i dag – et fald i omegnen af 10 procentpoint – har kastet benzin på bålet under boligpriserne. Den toneangivende rente for boligfinansiering har endda i en periode været administrativt – men reelt set politisk – nedsat kunstigt til rundt regnet 0 procent af centralbankerne i Vesten. Lavere rente fremtvinger næsten mekaniske opskrivninger på aktiver, som fast ejendom, der for almindelige mennesker normalt er det største aktiv. Lavere rente betyder også, at førstegangskøbere kan klare finansiering af en dyrere ejerbolig end ellers.
Den lempelige og til en vis grad lemfældige kreditpolitik bør også omtales. Det er kendt, at forholdet mellem løn og gæld ved udlånspraksis i realkreditten og i bankerne ikke altid følger Finanstilsynets vejledning om en maksimal faktor på fire. Et ungt par med én million kr. i årsindkomst kan efter vejledningen højst låne fire millioner, og det er typisk for lidt. Der er dog plads til et individuelt skøn – dvs. fravigelse ved at overskride grænserne i vejledningen fra Finanstilsynet – og det benyttes ofte ved udlån fra banker og realkredit i byerne.
Gældsfaktoren kan blive akillessenen, som springer en dag, hvis boligpriserne pludselig falder markant. Drastiske fald er set før, når boligpriserne over en længere periode er stormet frem og når et klimaks.
Pointen er, at den konstateret stigning i boligpriserne for tiden på sin vis giver god mening givet det aktuelle boligmarked og politikernes årelange laissez faire-politik, når talen en sjælden gang falder på bolig- og skattepolitik.
Et marked ude af balance
Alligevel nærmer vi os et tipping point, når boligpriserne er kommet så højt op, som de er lige nu. Boligboblen vil springe, men vi ved ikke præcist hvornår.
Udviklingen i boligpriserne – og et muligt fald – er særlig farlig for økonomisk sårbare boligejere. Fortsatte store prisstigninger er generelt set usunde i det store samfundsøkonomiske perspektiv.
Den økonomiske ulighed vil stige yderligere, hvis boligprisernes himmelflugt får lov til at fortsætte. Det er i sidste ende læren af den førte ”lad stå til”-politik på boligområdet. Men det kunne være anderledes.
Men selv om mange boligejere vil græde over et større fald i boligpriserne, er der intet, der er så skidt, at det ikke er godt for noget. Det betyder nemlig, at den økonomiske ulighed bliver mindre – paradoksalt nok med hjælp fra markedskræfterne og ikke som følge af politisk ansvarlighed.
POV Overblik
Støt POV’s arbejde som uafhængigt medie og modtag POV Overblik samt dagens udvalgte tophistorier alle hverdage, direkte i din postkasse.
- Et kritisk nyhedsoverblik fra ind- og udland
- Indsigt baseret på selvstændig research
- Dagens tophistorier fra POV International
- I din indbakke alle hverdage kl. 12.00
- Betal med MobilePay
For kun 25 kr. om måneden giver du POV International mulighed for at bringe uafhængig kvalitetsjournalistik.
og