BOLIGSPEKULATION // KOMMENTAR – “Pensionskassernes formål er at være spekulanter i ordets saglige forstand. Det er der hverken noget nyt eller odiøst i. Det nye er, at udviklingen har gjort det attraktivt for dem at føre sig mere aggressivt frem på boligmarkedet end nogensinde før. Og nu også – i kølvandet på Blackstone-affæren – sammen med byggebranchen ‘sælge’ deres asociale projekter som klimapolitisk korrekte,” skriver Bjarne Riisgaard.
Dette indlæg er udtryk for skribentens holdning.
Alle holdninger, som kan udtrykkes inden for straffelovens og presseetikkens rammer, er velkomne, og du kan også sende os din mening her.
Boligprisernes himmelflugt i storbyerne har givet meget opmærksomhed på nye huskøberes situation, men følgerne på lejeboligmarkedet har fået mindre opmærksomhed, selv om de sociale konsekvenser nok er større.
Ejendomsinvestering bliver imidlertid hurtigt til boligspekulation, når investor med skærpet opmærksomhed øjner lovåbninger, der kan føre til øget afkast, hvor andre i stedet ser huller, der kan erstatte lejeloven med jungleloven
Ejendomsprisernes eksplosion er kommet sammen med et lavt afkast på traditionelle værdipapirinvesteringer, siden finanskrisen for 10 år siden. Det har gjort ejendomme i storbyerne til et attraktivt alternativ i de professionelle investorers portefølje.
Ejendomsinvestering bliver imidlertid hurtigt til boligspekulation, når investor med skærpet opmærksomhed øjner lovåbninger, der kan føre til øget afkast, hvor andre i stedet ser huller, der kan erstatte lejeloven med jungleloven.
Blackstone-affæren
I 2019 havde en dokumentarfilm på DR1 med titlen De riges by stærkt fokus på den multinationale ejendomskoncern Blackstone, der blev symbol på international boligspekulation i storbyerne. Det overskyggede, at Blackstone eksponerede en generel tendens siden krisen, hvor hele den finansielle sektor spiller en hovedrolle.
De institutionelle investorer i Danmark er i den forbindelse ingen undtagelse. Pensionskasserne har derfor været lige så aktive på ejendomsmarkederne som andre institutionelle investorer, både danske og internationale.
Udskiftningen af lejevilkårene kan forceres ved at gøre boligforholdene for de gamle lejere ulidelige med byggegener undervejs i projektet, og voila! – den socialt ansvarlige og klimavenlige investering bliver hurtigt en guldrandet forretning
Og efter ‘Blackstone-affæren’ har de lært, at en miljøpolitisk korrekt profilering ikke er uforenelig med en god forretning. Det kan samtidig afværge en kritisk opmærksomhed, som den Blackstone fik, og det er vigtigt i en tid, hvor et image som socialt ansvarlig får stadig større betydning.
Hvis en tom lejlighed renoveres, f.eks. til en ‘klimavenlig’ standard, kan den genudlejes til ny markedsleje i stedet for den ‘gamle’ omkostningsbestemte leje, når tidligere lejere fraflytter. En forskel, der kan nærme sig 100% i et overophedet storbyboligmarked. Udskiftningen af lejevilkårene kan forceres ved at gøre boligforholdene for de gamle lejere ulidelige med byggegener undervejs i projektet, og voila! – den socialt ansvarlige og klimavenlige investering bliver hurtigt en guldrandet forretning.
Perspektiver i klimarenovering, som de aktuelle finansielle vilkår har gjort tydelige for investorerne, og desværre også for lejerne, som betaler de sociale omkostninger, i den anden ende. Omkostninger der vokser i et selvforstærkende kredsløb, efterhånden som udbuddet af billige lejligheder reduceres, og køen af boligsøgende øges med de nu fraflyttede lejere.
Pensionskassen P+ er et godt eksempel: P+ er en fusion fra 2020 af de tidligere Ingeniørernes Pensionskasse (DIP) og Juristernes og Økonomernes Pensionskasse (JØP). Den har overtaget en stor ejendomsportefølje efter dem, med boligejendomme i flere danske storbyer.
Især i København, hvor JØP de seneste 4-5 år før fusionen iværksatte en stribe renoverings- og tilbygningsprojekter i alliance med arkitektfirmaet Hune & Elkjær og entreprenørfirmaet Einar Kornerup A/S. Projekterne har fulgt et fast mønster med omfattende renoveringer sideløbende med tilføjelse af nye taglejligheder, og de fremhæves som klimavenlige og progressive.
Progressive, fordi de nye lejligheder øger udbuddet af boliger og klimapolitisk korrekte fordi, projektet eksempelvis udføres med svanemærkede materialer.
De fleste har en forestilling om, at der må foreligge et aftalebrud i forhold til vilkårene i deres lejeaftale, men når den reelle mangel på beskyttelse går op for dem, bliver fraflytning den eneste mulighed
Det typiske renoveringsforløb indebærer imidlertid store byggegener. Ikke kun de uundgåelige, midlertidige miljøgener med støj og snavs og påtrængende håndværkere, men også adgangs- og forsyningsproblemer med vand og strøm, der mere eller mindre vilkårligt kan afbrydes af udlejer, når byggeriet kræver det, samt løbende skader på boligerne, der kan nærme sig det chikanøse.
De fleste har en forestilling om, at der må foreligge et aftalebrud i forhold til vilkårene i deres lejeaftale, men når den reelle mangel på beskyttelse går op for dem, bliver fraflytning den eneste mulighed. Resultatet bliver en massiv fordrivelse af lejere undervejs i projektet.
Blackstone-kampagnen fik koncernens danske selskab til at skifte navn, og medførte sidste år visse forbedringer af lejelovgivningen. Et år efter står det imidlertid klart, at effekten alligevel har været begrænset. Overgangen fra omkostningsbestemt til markedsbestemt leje fortsætter i et tempo, så de kommunale huslejenævn for længst er blevet agterudsejlet.
Sagsbehandlingstiden i København er kommet op på over et år, og de hidtidige afgørelser tyder på, at de nye regler sjældent vil gøre nogen forskel. Den effekt, der var tilsigtet, neutraliseres af det øgede pres på markedet og bredden af reguleringsproblemerne.
Pensionskassernes ‘klimapolitisk korrekte’ og asociale slagside
Investorerne og byggebranchen profilerer renoveringerne som ‘ESG-bevidste’, socialt ansvarlige investeringer. ESG (Environment, Society, Governance) er blevet et populært emblem for ansvarsbevidst forretning, fordi der ikke findes nogen autoritative kriterier for, hvad der mere præcist kræves for at kunne smykke sig med emblemet. Det egner sig derfor godt til den slags projekter.
Tilflytningen øger i forvejen presset på storbyernes boligmasse. Det pres forstærkes af pensionskassernes spekulation i de ældre ejendomme, som eliminerer præcis den boligmasse, der hidtil har fungeret som social sikkerhedsventil
Det er imidlertid også en yderst lukrativ forretning. Igen kan P+ bruges som eksempel. Anskueliggjort med tal fra JØP fra før finanskrakket i 2008, sat i kontrast til de nye tal fra den seneste, aktuelle årsrapport: JØP havde før finanskrisen et afkast på boligejendommene, der gennemgående lå på et niveau på omkring 2 – 4 % årligt.
Efter finanskrisen er det blevet til hele 12,2 % i årsregnskabet for P+ for 2020. Renoveringsprojekterne har gjort dem til det mest profitable element i hele porteføljen. (P+ Årsrapport 2020, side 13).
Udviklingen har bredere sociale omkostninger. Tilflytningen øger i forvejen presset på storbyernes boligmasse. Det pres forstærkes af pensionskassernes spekulation i de ældre ejendomme, som eliminerer præcis den boligmasse, der hidtil har fungeret som social sikkerhedsventil.
På et boligmarked præget af en almen boligsektor med høj husleje og lange ventelister og et privat nybyggeri, der bliver så dyrt, at det er irrelevant, er de billige, gamle boliger til omkostningsbestemt husleje uundværlige. Det er dem, der matcher behovet hos den store gruppe boligsøgende, der har små budgetter og ingen udsigt til ‘forældrekøbsboliger’ eller kollegiepladser.
Pensionskassernes formål er at være spekulanter i ordets saglige forstand. Det er der hverken noget nyt eller odiøst i. Det nye er, at udviklingen har gjort det attraktivt for dem at føre sig mere aggressivt frem på boligmarkedet end nogensinde før. Og nu også – i kølvandet på Blackstone-affæren – sammen med byggebranchen ‘sælge’ deres asociale projekter som ‘klimapolitisk korrekte’.
LÆS FLERE ARTIKLER OM BLACKSTONE OG BOLIGMARKEDET HER
Topfoto: Pexels
POV Overblik
Støt POV’s arbejde som uafhængigt medie og modtag POV Overblik samt dagens udvalgte tophistorier alle hverdage, direkte i din postkasse.
- Et kritisk nyhedsoverblik fra ind- og udland
- Indsigt baseret på selvstændig research
- Dagens tophistorier fra POV International
- I din indbakke alle hverdage kl. 12.00
- Betal med MobilePay
For kun 25, 50 eller 100 kr. om måneden giver du POV International mulighed for at bringe uafhængig kvalitetsjournalistik.
Tilmed dig her 
