REALKREDIT // KOMMENTAR – “Det politiske valg står mellem at støtte storbankerne (aktionærerne) eller støtte de almindelige mennesker, der har behov for et billigt lån for at finde et sted at bo. Især den yngre generation, der skal købe den første ejerbolig, vil have glæde af det traditionelle realkreditsystem skabt i midten af 1800-tallet, fordi de ikke har scoret en stor friværdi i boliglotteriet,” skriver nationaløkonom Kim Paulsen.
Dette indlæg er udtryk for skribentens holdning. Alle holdninger, som kan udtrykkes inden for straffelovens og presseetikkens rammer, er velkomne, og du kan også sende os din mening her.
Bidrag på realkreditlån skulle føres tilbage til låntagerne i det omfang, bidragene havde opfyldt deres forsikringsformål, når lånene var betalt ned. Det var tanken i det traditionelle danske realkreditsystem.
De aktuelle bidragssatser kan sættes ned til omkring det halve. Det skyldes realkreditaktieselskabernes kæmpemæssige overskud i de seneste år. Ifølge egne regnskaber 100 milliarder i de seneste 5 år (84,2 milliarder efter skat).
I tidligere overvismand Christen Sørensens kronik i Politiken med titlen ”Realkreditsystemet er blevet ødelagt” efterlyses også en diskussion af, om bidragssatserne ikke bør nedsættes?
Det svarer groft sagt til en ændring med tilbagevirkende kraft, eller at de ramte låntagere på ny skulle søge om deres eget lån igen, men ofte på væsentlig dyrere vilkår
Christen Sørensen gør endvidere opmærksom på den ret indlysende omstændighed, at egenkapitalens størrelse er blevet til et spørgsmål for aktionærerne i realkreditselskaberne efter overgangen af realkredittens ejerform fra foreninger til aktieselskaber.
For knap 10 år siden skete der en mindre revolution i satserne på bidraget på et realkreditlån. En lang tradition med solidariske og ensartede satser ud fra ejendomsværdien på belåningstidspunktet blev afløst af differentierede satser med et meget betydeligt spænd.
I mit tilfælde havde Jysk Realkredit (dengang BRFkredit) uden varsel over to omgange (pr. 1. januar 2013 og 2015) gennemført bidragsforhøjelser, som indebar en grundlæggende ny struktur med satser baseret på intervaller af opdaterede LTV-værdier, såkaldte loan to value (lånets størrelse i forhold til skønnet ejendomsværdi), bestemt af instituttet selv, hvilket er som at lade ræven vogte gæs.
Den nye struktur gjaldt ikke kun nye låneaftaler, men blev pålagt alle eksisterende aftaler om realkreditlån i porteføljen. Det svarer groft sagt til en ændring med tilbagevirkende kraft, eller at de ramte låntagere på ny skulle søge om deres eget lån igen, men ofte på væsentlig dyrere vilkår.
Den gennemsnitlige bidragssats blev hævet fra godt 0,5 % i 2011 til godt 0,8 % i 2015, mens de højeste satser kunne komme helt op på 1,5 %, altså en tredobling og et direkte resultat af den nye differentiering. Det lyder måske ikke af meget, men prøv at gange med et typisk realkreditlån på 5 millioner kroner i hovedstaden.
Differentieringen af bidragssatserne har haft den politiske slagside, at folket splittes ved, at de nuværende boligejere med høj anciennitet har affundet sig med det finansielle supermarkeds gebyrfiduser
Tallene findes i rapporten fra Ekspertudvalget om realkreditmarkedet fra september 2016.
Bidragseksplosionen førte dengang til et folkeligt oprør mod gebyrgribbene og dannelsen af foreningen Fair Bidragssats.
Realkreditselskaberne begrundede deres stigninger med ønsket om at imødekomme myndighedskrav om en øget kapitaldækning. Vel mere eller mindre åbenlyst en behændig undskyldning for at øge indtjeningen.
Politikernes reaktion i Bidragssagen har været skuffende svag.
Først i begyndelsen af 2017 med et bredt forlig i Folketinget om øget gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet uden at der på nogen måde blev grebet ind over for selve stigningerne i bidragssatserne.
Det blev primært gjort nemmere at skifte realkreditinstitut, hvilket er uden større betydning, da konkurrencen på realkreditmarkedet er så begrænset, at priser og vilkår mellem de 4 aktører ligner dem man finder i et kartel.
Se i den forbindelse kommentaren ved Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk til dommene i første instans fra Østre Landsret, da de forelå i august 2018: ”Nu sidder boligejerne for alvor i gebyrfælden”.
Dernæst ”den larmende tavshed” i Folketinget efter det i sommeren 2019 stod klart, at realkreditinstitutionernes bidragsstigninger teknisk set var lovlige, da tre låntagere tabte Bidragssagen i Højesteret. Se den nærmere diskussion i min kronik ”Jeg har tabt 10-0 til realkreditten” i Politiken.
Kort sagt, hvis den ”nye normal” er, at realkreditten – ifølge realkreditlovgivningen – kan ændre bidragssatsen næsten efter forgodtbefindende, så må politikerne ændre lovgivningen, fordi det ikke er meningen og det opleves som stærkt uretfærdig for almindelige låntagere, som ikke forventer ændringer i omkostningerne under lånets løbetid på op til 30 år.
Begrebet ”fast ydelse” er dermed definitivt forsvundet for de traditionelle realkreditlån med afdrag og fast rente.
Efter Højesterets klare dom forventede mange nok et lovindgreb af den nyvalgte socialdemokratiske regering for at bringe balance i interessemodsætningerne, men der er stadig intet sket.
Er der tale om ”skjult udbytte”?
En nedsættelse af bidragene er i dag på sin plads, da kapitalpolstringen er styrket betydeligt efter en længere årrække med årlige overskud i størrelsesordenen 20 milliarder kroner. Hvorvidt der yderligere er sket udlodninger til aktionærer, er det gode spørgsmål, der ikke kan besvares ud fra den aktuelle rapport, Markedsudvikling 2021 Realkreditinstitutter, fra Finanstilsynet.
Det ses nemlig heraf, at de afgivne gebyrer og provisioner i 2021 overstiger de indgående med knap 5 milliarder kroner. Er der her tale om ”skjult udbytte” via de interne afregningspriser mellem realkreditselskabet og banken?
Finanstilsynets rapport kan, på trods af dette forbehold oplyse, at egenkapitalens forrentning har været i størrelsesordenen 8-10 % p.a. i de seneste 5 år, hvilket er særdeles udmærket for en næsten risikofri investering. Til sammenligning har statspapirer ligget omkring nulpunktet.
Historien er ved at gentage sig. Den finansielle hukommelse er kort
Desuden er kapitalkravet til den lovpligtige supplerende sikkerhed faldet fra over 250 milliarder kroner til under 50 over det seneste tiår. Begunstiget af de ”udefra”-kommende gunstige konjunkturer, herunder ikke mindst de store prisstigninger på fast ejendom i de seneste år.
Af Markedsudvikling 2021 fremgår desværre også, at realkredit-aktieselskaberne igen – med kraftig henvisning til årene før Finanskrisen – er begyndt at tage større risici.
Det gælder i valget af udstedte realkreditlån – lån med afdragsfrihed og lån med variabel rente er i vækstområderne steget fra henholdsvis 57 % til 73 % og fra 44 % til 63 % fra 2020 til 2021. Det gælder også reglerne om god skik for boligkredit, der bøjes. Eksempelvis er gældsfaktoren (på maksimalt 4 i forhold til den årlige bruttoindkomst) steget ret voldsomt i de seneste år. I omkring 50 % af sagerne i 2021 blev den maksimale faktor tangeret eller overskredet i vækstområderne, dvs. typisk de største byer.
Historien er ved at gentage sig. Den finansielle hukommelse er kort. Derfor er det samfundsmæssige valg:
- Skal vi acceptere en ny bølge af volumen-syge i realkreditten og dermed risikere, at underminere en sund kreditbog og en god kapitaldækning i realkreditsektoren, sideløbende med at almindelige mennesker gældsættes for hårdt før det forventede kollaps på boligmarkedet?
- Eller skal vi stoppe op og anerkende, at kapitaldækningen er på plads, og at der er råd til en normalisering af bidragssatserne, dvs. ideelt set en tilbageføring til de solidariske og væsentligt lavere bidragssatser? Det vil i øvrigt give en vis kompensation for de stigende renter på boliglån.
I forbindelse med bidragsbetalingerne er det også værd at huske på, at bidragene i de gode gamle dage blev tilbageført til låntagerne i de respektive realkreditlånefonde, når lånene var tilbagetalt, og det havde vist sig, at der ikke længere var behov for den stødpude.
Det politiske valg står mellem at støtte storbankerne (aktionærerne) eller støtte de almindelige mennesker, der har behov for et billigt lån for at finde et sted at bo. Især den yngre generation, der skal købe den første ejerbolig, vil have glæde af det traditionelle realkreditsystem skabt i midten af 1800-tallet, fordi de ikke har scoret en stor friværdi i boliglotteriet.
Håbet er lysegrønt, da et parti først nu har bragt temaet om genindførsel af den 25 år gamle formueskat ind i den kommende valgkamp
Differentieringen af bidragssatserne har haft den politiske slagside, at folket splittes ved, at de nuværende boligejere med høj anciennitet har affundet sig med det finansielle supermarkeds gebyrfiduser (denne store gruppe har fået forholdsvis små stigninger) på betingelse af status quo, dvs. at politikerne ikke rører afgørende ved den eksisterende beskatning af ejerboliger. Måske den bedste forklaring på politikernes passivitet i Bidragssagen.
Dette bekræftes til fulde, dels af indholdet i den annoncerede nye ejendomsværdibeskatning pr. 1. januar 2024 med en næsten halvering af satserne, dels af det fuldstændige fravær af store visioner i dansk politik om beskatning af friværdier, eller mere konkret en formueskat by design af den franske økonom, Thomas Piketty.
Håbet er lysegrønt, da et parti først nu har bragt temaet om genindførsel af den 25 år gamle formueskat ind i den kommende valgkamp.
Modtag POV Weekend, følg os på Facebook – eller bliv medlem!
Hold dig opdateret med ugens væsentligste analyser, anmeldelser og essays i POV Weekend – hver fredag morgen.
Det er gratis, og du kan tilmelde dig her 
POV er et åbent og uafhængigt dansk non-profit medie.
Har du mulighed for at bidrage til vores arbejde? Bliv medlem her
