BOLIGPOLITIK // KOMMENTAR – Det midlertidige huslejestop fra september sidste år demonterede foreløbigt en tikkende social bombe, men inflationen giver ny mening til begrebet ”prisgaranti” – prisen for liberalisering af lejeboligmarkedet er med garanti uoverskuelig, selvom betalingen er blevet midlertidigt udskudt.
Dette indlæg er udtryk for skribentens holdning. Alle holdninger, som kan udtrykkes inden for straffelovens og presseetikkens rammer, er velkomne, og du kan også sende os din mening her.
Inflationens racerløb det sidste halvandet år har givet kontraster på lejeboligmarkedet, der sætter omkostningerne ved liberaliseringen på spidsen:
Det lille privilegerede mindretal af lejerne i private lejeboliger, der stadig sidder i et af de få tilbageværende omkostningsbestemte lejemål, kan på trods af prisernes amokløb i det mindste holde skindet på næsen og boligudgifterne under kontrol, uanset deres sociale status i øvrigt.
Resultatet blev, at liberaliseringen fik erstattet boligreguleringsloven med jungleloven
Hvorimod den prekære situation blev udstillet for de arme djævle der bor i et af de nyere lejemål til markedsbestemt leje. Deres forhold bliver stadig mere desperate, efterhånden som tæppet bliver trukket væk under dem af ukontrollable boligudgifter, og den normale middelklassetilværelse bliver mere usikker for hvert nyt vrid på inflationsskruen.
Indtil 1991 var de omkostningsbestemte lejemål det mest almindelige uden for den almene boligsektor, og den markedsbestemte husleje hovedsageligt begrænset til nybyggeri opført efter de på det tidspunkt nye, liberale regler i den daværende boligreguleringslov § 5 stk. 2. Siden da har nybyggeriet efterhånden overtaget det meste af boligmassen uden for den almene boligsektor, imens lejeboligmarkedet er blevet stadig mere liberalt og definitionen af ”markedsbestemt” løsere.
“Skyggebanker”
I de mest ekstreme tilfælde betyder det som minimum automatisk huslejestigning efter nettoprisindekset, og mere generelt langt bedre muligheder for udlejer til at spekulere i lejeforhøjelser med henvisning til værdistigninger. Det har gjort investeringer i lejeboligejendomme så profitable, at ”skyggebanker”, primært pensionskasser, efterhånden har overtaget det meste af markedet i de større byer og tjener mere på deres ejendomsportefølje end på investeringer i traditionelle værdipapirer.
Resultatet blev, at liberaliseringen fik erstattet boligreguleringsloven med jungleloven – og med inflationen er vilkårene i junglen så synlige, at lejerne fra middelklassen også mærker utrygheden.
Ofte og gerne med henvisning til klimavenlige forbedringer, men med sikkerhed altid med det resultat, at tidligere omkostningsregulerede lejemål bliver til dyrere markedsregulerede ditto.
Op til valget i efteråret sidste år blev konsekvenserne meget tydelige; ukontrollable boligudgifter var ved at underminere det økonomiske grundlag for en meget stor gruppe af middelklassen, med risiko for uoverskuelige sociale konsekvenser. På den baggrund fik Folketinget i september hastevedtaget det midlertidige stop for huslejestigninger efter nettoprisindekset, og det stabiliserede situationen for en kort stund, for de mest udsatte lejere i de nyere lejemål.
Det er imidlertid en stakket frist: Loven udløber 1. januar 2024, derefter må stigningerne forventes at slå igennem med fuld kraft.
Samtidig vokser presset på boligmarkedet fra tilflytterne til storbyerne. De er typisk fra grupper med lave, ustabile indtægter og uden forhåndskontakter til de almene boligforeninger. Det gør dem afhængige af udbuddet af små billige boliger på det private marked, men det udbud bliver stadig mindre, i takt med at især pensionskasserne i stedet for vedligehold af de små lejligheder i ældre ejendomme sætter turbo på omdannelsen af dem med spekulative renoveringer.
Ofte og gerne med henvisning til klimavenlige forbedringer, men med sikkerhed altid med det resultat, at tidligere omkostningsregulerede lejemål bliver til dyrere markedsregulerede ditto.
Minimal praktisk effekt
Teoretisk skulle huslejenævnene kunne holde de mest ekstravagante ”markedsbestemte” lejeforhøjelser under en vis kontrol med sammenlignelighedsbestemmelser. Det såkaldte ”Blackstoneindgreb” i 2020 gav desuden en hypotetisk mulighed for at begrænse spekulation i renoveringsomdannelserne, der med indgrebet kunne indklages for de kommunale nævn.
Den praktiske effekt har imidlertid været minimal. Værdistigningerne på fast ejendom i storbyerne betyder, at i alle de større byer har markedsværdien forlængst overhalet vedligeholdsomkostningerne på boligejendommene, så sammenlignelighed ikke sætter loft over huslejen.
Med en inflation, der på kritiske områder nærmer sig 20 % i løbet af det seneste år, er boligudgifterne dermed med sikkerhed ved at blive en tikkende bombe under den sociale stabilitet
”Blackstoneindgrebet”, der havde som mål at bremse de spekulative moderniseringer, havde ét år efter vedtagelsen ikke fået nævneværdig effekt på omfanget (LLO: ”Vi lejere”, maj 2021). Derimod har de ekstra opgaver uden tilsvarende ekstra ressourcer medført, at sagsbehandlingen i huslejenævnene blev paralyseret – i Københavns huslejenævn er sagsbehandlingstiden nu kommet op på over 2 år for indsigelsessager mod huslejeforhøjelser.
Med en inflation der på kritiske områder nærmer sig 20 % i løbet af det seneste år, er boligudgifterne dermed med sikkerhed ved at blive en tikkende bombe under den sociale stabilitet.
”Septemberindgrebet” med det tidsbegrænsede stop for huslejestigninger efter nettoprisindekset var en lappeløsning, der for en kort stund ”demonterede bomben”, men med knap trekvart år tilbage før det udløber, er det åbenlyst ikke en langtidsholdbar løsning. De destabiliserende konsekvenser af den liberalisering af lejeboligområdet, der blev indledt i 1990’erne, har derimod været kendt længe.
Eksplosiv for den sociale og politiske stabilitet
Indtil finanskrisen i 2008 var tempoet i udviklingen stadig moderat, men siden finanskrisen er afviklingen af de små billige lejemål gået hurtigt. Formentlig fordi de institutionelle investorer tidligere primært benyttede fast ejendom som et mindre, stabiliserende element i deres samlede investeringsportefølje på linje med fx den rolle, statsobligationer typisk har spillet.
Det ændrede sig imidlertid med finanskrisen. Siden da har afkastet på boligudlejningsejendomme været et centralt element i porteføljen i de pensionskasser, der er blevet den dominerende aktør på storbyernes private boligudlejningsmarked – Og det har på det nærmeste været døden for udbuddet af de små billige lejligheder, størstedelen af tilflytterne har brug for.
I stedet er der kommet et stort, men irrelevant udbud af nye eller nyrenoverede lejligheder til en husleje, som størstedelen af de mindrebemidlede tilflyttere ikke kan betale – og til så usikre vilkår, at selv de bedrebemidlede middelklassegrupper, der flytter ind i dem, kommer til at leve i en prekær usikkerhed, der nu er blevet udstillet af den accelererende inflation.
Inflationen afslører dermed med stor effekt, hvor katastrofal en fejltagelse liberaliseringen af lejeboligmarkedet var. Afviklingen af den omkostningsbestemte huslejeregulering bragte reelt jungleloven ind på et område, hvor den kan blive eksplosiv for den sociale og politiske stabilitet.
Læs mere om boligpolitik i POV her.
Modtag POV Weekend, følg os på Facebook – eller bliv medlem!
Hold dig opdateret med ugens væsentligste analyser, anmeldelser og essays i POV Weekend – hver fredag morgen.
Det er gratis, og du kan tilmelde dig her 
POV er et åbent og uafhængigt dansk non-profit medie.
Har du mulighed for at bidrage til vores arbejde? Bliv medlem her
